内容摘要：徐泾镇小涞港西侧52-20地块住宅项目方案设计公示，位于虹桥主城副中心南侧，规划套数674套，容积率1.2，为低密度住宅项目。

【资料图】

西虹桥小涞港西侧52-20地块区位图

近日，青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块项目方案设计公示。

小涞港西侧52-20地块位于徐泾镇谢卫路与涞浪路交汇处东北，板块上隶属于徐泾虹桥主城片区。

小涞港西侧52-20地块是今年首批“土拍”青浦区的3幅出让地块之一。最终该幅热门地块由华润置业旗下上海泓喆房地产开发有限公司以总价30.152亿元摘得，溢价率8.96%，成交楼面价39769元/平方米。

该项目地块经济技术指标：

建设单位：上海涞泾置业有限公司

工程名称：青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块项目

建设用地位置：徐泾镇7街坊，四至范围东至：小涞港，南至：规划地块，西至：涞浪路，北至：小涞浪

规划用地性质：二类住宅组团用地

总用地面积：63182.30平方米

容积率：1.2

总建筑面积：123448.95平方米

其中:地上建筑面积81478.95平方米

地下建筑面积：41970平方米

建筑层数：最高7层

建筑高度：最高22.35米

建筑密度：28%

绿地率：35%

建筑高度：室外地坪至女儿墙高度最高为24米

公示期限：2023年5月17日至2023年5月26日

52-20地块住宅项目总平面图

下面我们来详细解读一下该项目：

住宅楼栋

该公示图则显示，52-20地块住宅项目一共规划了22栋住宅楼，其中普通商品房共20栋，并规划了2栋保障性住房，分别是位于项目东南角的第24号和26号楼栋。

根据该地块出让文件规定，该项目内须配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5%以上，计3790.94平方米以上。并按规定无偿移交给青浦区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

住宅楼层

该公示图则显示，住宅楼层有两个规格，分别是总高6层或7层，其中7层：#3、#4、#5、#6、#8、#1-2、#16-2、#18、#19、#20、#21、#23、#24（保障房）、#25；

6层：#7、#9、#11、#12、#13、#15、#22、#26（保障房）。

另外图则显示，所有住宅楼一楼均规划了3.6米层高的架空层，实际居住空间从二楼起算。

这样的设计优点自然是住宅底楼（实际二楼）的视野更好了，另外，住户的非机动车等都集合在一楼室内，小区整体外部环境更整洁；但缺点也显而易见，就是喜欢住一楼需要自家院子的住户，体验不到出门就是院子的感觉了。

住宅高度

该公示图则显示，住宅规划高度一共有5个规格，其中6层住宅楼有两类高度，分别是18.75米或19.3米；而7层住宅楼有三种高度，分别是21.75米、22.05米、22.35米。

产品类型

本项目地块为二类住宅组团用地，容积率仅为1.2，这已决定性了该物业产品为低密度住宅。

根据上海市《住宅设计标准》规范显示，本项目基本属于多层住宅。

按照该地块出让文件规定，本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60%，计45491.26平方米以上，中小套型住宅设计建设标准为“多层住宅”建筑面积不大于90平方米。

（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）。

从上述信息我们也可以推算出另外2个数据：

该项目的住宅总建筑面积为75818.77平方米；

中小套型住宅套数约为505套（以90平方米/套计算，中小套型住宅建筑面积45491.26平方米）。

另外，该地块出让文件显示，地块规划住宅套数下限为674套。也就是说项目剩余住宅建筑面积为30327.51平方米（去掉中小套型住宅建筑面积后），对应的剩余住宅套数为169套。

这意味着剩余这169套住宅套均建筑面积约在179平方米左右，所以，本项目产品类型，除了上述的低密度多层洋房外，个人判断还有叠墅产品（从楼层上排除了联排的可能性）。

（上述中小套型套数，剩余住宅套数和套均面积均以中小套型面积“顶格”90平方米推算的，有存在小于90平方米的可能性，故存在变量的可能性，最终数据请以开发商报规后的数据为主，本文数据仅为例举说明，仅供参考）

交付标准

该地块出让文件规定，本项目为全装修交付的住宅项目（包括保障房）。

社区配套

公示图则显示，在小区涞浪路出入口南侧的16-1号楼为规划的小区商业设施，该建筑规划为2层楼，总高7.6米。出让文件显示，该商业设施建筑面积不应小于300平方米。

其他社区配套尽管公示图则上尚未展示，但出让文件中有这样的规定：

应设置建筑面积不少于1700平方米的公共服务设施（部分为不计容面积），包括：老年活动室（约200平方米），生活服务点（约100平方米），文化活动室（约100平方米）、卫生服务站（约200平方米）、党群服务站点（约150平方米）、新时代文明实践特色阵地（约150平方米）、室内健身点（约300平方米），居委会用房（300平方米），日间照料中心（200平方米）。

停车位

该项目为人车分流的低密度住宅小区，主要停车位集中于地下室，但公示资料并没有展示或说明地下室总计几层。

另外，在涞浪路北侧入口附近规划了少量的地面访客停车位。

小区出入口

该住宅项目小区出入口均设置于地块西侧的涞浪路上。公示图则显示，52-20地块共设置了4个出入口，其中2个为机动车出入口，1个为消防出入口，一个为人行出入口。

特别约定

项目地块出让文件规定，开发商须出资代建项目西侧52-26地块幼儿园，土地面积6326.6平方米，容积率0.8，规模为12班（包含9个幼儿班、3个托班），40个地下停车位，并须与住宅项目同步设计同步建设同步验收，建成后无偿移交给青浦区教育局。

另外，需开发商出资代建的还有52-24、52-21地块公共绿地、其中52-24地块土地面积2798.2平方米，52-21地块土地面积5451.7平方米，建成后无偿移交给青浦区徐泾镇人民政府。

房地联动价

小涞港西侧52-20地块房地联动价为69500元/平方米，其创出了青浦区房地联动价的新高。

该价格比同期出让的同板块龙联路北侧07-02地块要高出5500元/平方米，后者房地联动价为64000元/平方米。

另外，去年同属虹桥主城区板块的“会卓路南侧52-04地块”房地联动价为63000元/平方米。

不过，三幅住宅地块容积率也不尽相同，小涞港西侧52-20地块容积率仅1.2，而上述提到的另外两幅地块容积率均不低于1.8。

周边配套

项目周边配套

区位与板块：小涞港西侧52-20地块周边配套成熟。板块上，其隶属于虹桥主城片区，位于虹桥主城副中心的南侧，直线距离约1.5公里。

公办教育配套：根据已批复的上位规划显示，除了上面提到的项目西侧52-26地块幼儿园，在项目附近诸光路两侧还规划了一所小学（47-07地块）和一所初中（52-22地块）。其中这所初中官方已决定尽快推动建设。

待上述提到的周边教育资源都建成后，52-20地块住宅项目真是妥妥的“学区房”啊。

另外，根据今年公布的青浦区公办学校招生计划，并参照周边小区对口学区划分，该项目现有对口公办学校分别为徐泾第三幼儿园、徐泾小学、徐泾中学。

民办教育配套：世界外国语学校（幼儿园-高中），爱菊幼儿园。

商业配套：蟠龙天地，虹桥主城副中心内的虹桥天街、首位奥特莱斯及建设中联美汇项目、百老汇项目等。

交通设施：现状最近的地铁站为直线距离1.8公里之外的2号线徐泾东站。另外规划的25号线其中一版选线方案沿诸光路布局，并在诸光路与沪青平公路交汇处设置站点（存在不确定性，点击查阅详情，仅供参考）。

另外，根据已批复的上位规划显示，项目地块南侧的谢卫路未来将向东延伸，与规划中的迎宾三路衔接。

徐泾虹桥主城区同期开发楼盘

徐泾虹桥主城区同期开发楼盘

徐泾虹桥主城片区同期约有6个住宅楼盘正在开发建设，房地联动价在60000元/平方米-64000元/平方米不等，详见附图。

上市供应时间

根据住宅项目常规开发周期推算，本项目预计在今年四季度或明年上半年供应市场。

上述就是我们对小涞港西侧52-20地块的全面解读。

如果你正计划置业，会选择这里吗？

欢迎分享你的观点。

资料：青浦区政府网

编辑：大青浦房谈